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上海市人民政府


上海市外商投资房产企业商品住宅出售管理办法
上海市政府



第一条 为加强对本市外商投资建造的商品住宅出售的管理，根据出售商品房的有关规定，制定本办法。
第二条 凡本市依法成立的经营商品住宅的外商投资企业（以下简称外商投资房产企业）建造并出售的商品住宅，适用本办法。
第三条 上海市房产管理局（以下简称市房管局）是本市商品住宅的主管机关，负责对本市外商投资房产企业建造并出售商品住宅的监督和管理。
第四条 外商投资房产企业建造商品住宅的项目经上海市对外经济贸易委员会（以下简称市对外经贸委）发给批准证书后，应报市房管局备案。
第五条 外商投资房产企业建造的商品住宅，由该企业自行出售或委托房产经营单位代理出售。
第六条 外商投资房产企业建造的商品住宅，出售对象如下∶
（一）有本市常住户口的归侨或侨眷；
（二）经有关部门批准来本市定居的华侨或外籍华人；
（三）要求购买住房给常住本市的亲属居住的港、澳、台同胞，华侨或外籍华人；
（四）为本企业职工居住而购买商品住宅的本市中外合资经营企业、中外合作经营企业或外资企业；
（五）为便于交往，经市政府外事办公室或市对外经贸委证明，同意其在本市购买商品住宅的港、澳、台同胞，华侨或外籍华人。
上述出售对象购房的核批手续按本市侨汇商品住宅出售的有关规定办理。
第七条 在本市土地使用权有偿转让地块上建造的商品住宅，其出售对象由有关部门另行制定。
第八条 外商投资房产企业建造的商品住宅竣工后，外商投资房产企业必须会同设计单位和市房管局指定的专业单位共同验收合格，方可出售。
第九条 外商投资房产企业建造的商品住宅，除经市房管局批准可以参照国际市场价格定价的以外，应执行市有关部门颁发的商品住宅出售价格的定价原则，按质论价，全价出售。出售价格应报市房管局备案。
第十条 外商投资房产企业建造的商品住宅，出售时以外汇人民币标价。买受人付款时，人民币对美元的汇价与签定购房合同时汇价有变动的，可按付款日公布的汇价相应调整应付的外汇人民币金额。
第十一条 外商投资房产企业建造的商品住宅出售后，买受人应检附房屋买卖契约和付款收据等证件，及时向房屋所在区房管部门申请房产所有权登记，由房管部门审核认可后发给房产所有权证。
第十二条 本市中外合资经营企业、中外合作经营企业或外资企业，用本企业资金购买的商品住宅，其房产所有权归该企业所有；个人购买的商品住宅，其产权证户名可以用海外出资人姓名，也可以用国内亲属姓名。凡用海外出资人姓名的，必须在本市委托有常驻户口的委托代理人，
并由海外出资人按有关规定出具委托代理人证书。户籍及产权的管理应按本市有关规定办理。
第十三条 外商投资房产企业建造的商品住宅出售后，如房产所有权需出卖或转移，必须按本市有关规定办理过户手续。房产所有权转移双方应及时向房屋所在区的房管部门申请办理房产所有权转移登记，换发房产所有权证，并按规定缴纳有关费用。
第十四条 外商投资房产企业建造的商品住宅，未经市房管局批准，不得擅自改变住宅的使用性质。
第十五条 外商投资房产企业建造的商品住宅出售后的管理维修，按本市有关规定办理。
第十六条 本办法由市房管局负责解释。
第十七条 本办法自一九八八年四月一日起施行。



1988年3月20日
举证时限制度是要求当事人应当按照法律规定或者法院指定的期限内向法院或者他方当事人提出证据，逾期不提出则承担相应法律后果的一项民事诉讼期间制度。该制度的主要功能在于使得部分逾期提出的证据不再具备可采性，而将其排除出认定案件事实的证据之列。因此，举证时限制度的主要目的在于督促当事人的举证积极性和防止证据突袭，以保证民事审判的效率和公平。

1991年通过的民事诉讼法中没有关于举证时限制度的规定，在2007年对民事诉讼法的上一次修订中，也没有涉及举证时限制度。2002年最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》开始对这一制度有所规定。该司法解释第三十三条规定：“举证期限可以由当事人协商一致，并经人民法院认可。由人民法院指定举证期限的，指定的期限不得少于三十日，自当事人收到案件受理通知书和应诉通知书的次日起计算。”第三十四条规定：“当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。”

然而，在实践中却经常出现以下两种情况：第一，在相当部分的案件中，由于当事人的诉讼能力差，尽管无主观上的故意，也会发生逾期提交证据的情况，如果严格按照上述司法解释的规定，显然这样的情形便会被视为当事人“放弃举证权利”；第二，在很多场合下，部分当事人因“证据突袭”的心理作祟，在不了解“证据失权”效力的情形下，一部分当事人故意不按举证期限提出证据，结果在提出证据时超出了举证期限，所提出的证据不能进入审判。由于在诉讼中当事人的“趋利”心理，对于对方当事人逾期提出的证据，如果对本方不利，当事人很显然不会同意予以质证，那么按照法律的规定，上述这样两种情况的结果必然是相关证据无法进入审理程序，导致法院难以查清案件事实，实体公正的实现会受到巨大挑战，当事人的合法权益也就难以得到有效保护。而针对上述第二种情况，即当事人主观上有过错，故意逾期提交证据的情形，事实上也不应当一概而论。如果案件标的巨大，只是因为当事人不明了法律的规定而使得关键证据缺席审理过程导致事实无法认定，会使得当事人承受败诉风险甚至蒙受巨大的损失，这与其过错的程度来说，或许也是极为不相称的。因此，从法律条文的实际作用上来说，该司法解释的第三十四条规定并不合理。可能导致的后果是当事人认为自己只是因为一条僵硬的程序性规定而败诉，案件结果有失公正，如果当事人无法接受败诉事实而缠诉上访，就不能很好地实现案结事了，促进社会纠纷的解决，甚至带来更大的司法资源浪费并造成新的社会不稳定因素。

在程序法制定时，任何一项程序性时限的规定，都必然包含着对节约司法资源、提高审判效率的考量，可是关于效率价值的考量并不能牺牲公正价值在司法过程中的体现。参考其他国家关于举证时限的规定，如大陆法系的代表性国家德国，在民事诉讼中的证据失权（也就是举证时限）制度中规定有若干条件：第一，法官实施了审前准备，为当事人提交证据提供了足够的时间和机会；第二，逾期举证将导致诉讼被延迟；第三，当事人逾期举证有重大过失。即便如此，法院在遇到当事人逾期举证时，还应当给当事人一个解释的机会，让其就无过失逾期加以说明。只有在法官认为当事人逾期举证有重大过失，而且会导致延迟诉讼时，才动用证据失权予以制裁。也就是说，在当事人逾期举证时，法官有一定的自由裁量权，来动态地衡量实体公正与程序公正之间的价值，最终作出决定。在英美法系的代表国家，也是证据制度发展程度很高的美国，并没有规定所谓的“证据失权”制度。因为美国一方面律师制度较为成熟，当事人大多能够得到熟知法律的律师的帮助，而民事诉讼制度中证据开示、当事人证据交换的时间比审判的时间长得多，一个案件往往需要用一年、两年甚至更长的时间来进行证据开示。所以，当事人收集和提交证据的权利能够得到充分保障，证据的相关性规则能够保证证据在诉讼中举出，不会发生证据失权的问题。在与我国民事诉讼制度更为接近的日本和中国台湾地区，逾期提出的证据也不一概而论地视为“失权”，均规定了逾期提出证据的一方可以向法院及对方当事人说明未能及时提出的理由，至于是否失权，由法官自由心证决定。如此一来，关于举证期限的规定就变成了法官具有一定的自由裁量权的一项制度，证据是否可以进入审判，由法官来决定，这就可以从一定程度上缓解旧民诉法中相关程序条款的僵硬性，照顾到案件的实体公正。

上述国家关于民事诉讼举证时限的规定，相对我国原来的举证时限制度更具合理性。新民事诉讼法在结合本国国情的基础上，合理借鉴了上述不同法域国家或地区相关规定的精神。新民诉法第六十五条规定：“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。”由此可见，本条规定放弃了原法条中刚性的“证据失权”规则，以要求当事人及时提出证据的强制性规定，同时辅之以法官的自由心证判断，来审视当事人逾期提出的证据是否可以进入审判。事实上这是允许逾期提出的相关证据进入审判的一种灵活处理，而在这种灵活处理当中，则体现出案件审理法官面对程序正义和实体公正相互发生冲突时的一种价值权衡。而在法律后果的规定上，本条则赋予了法官不同的选择——既可以决定不采纳该逾期提出的证据，也可以决定采纳该证据，但出于程序正义的考虑，要对当事人提出训诫或处以罚款。对于相当一部分当事人来说，也许并不能完全理解“证据失权”的含义和法律效力，但是训诫和罚款则是具有一般常识的当事人都能够理解的。如此规定对于当事人明确举证时限的法律后果、督促当事人按时提出证据将会起到很大的促进作用。

正如学界所认为的，举证时限制度在查明事实真相与坚持程序正义上是一把“双刃剑”。如何正确、有效地把握好、运用好这把双刃剑，对立法者和司法者均提出了有力的挑战。现如今新民诉法已经从立法上赋予了法官面对逾期提出的证据有着一定的自由裁量权，法官在案件的实际审判中如何运用好手中的权力，如何在维护程序公正和实体公正的过程中做好价值权衡，这也对法官提出了新的要求和挑战。笔者认为，在当事人逾期提出证据时，法官必须考虑该逾期提出的证据对于证明案件事实的价值以及当事人主观过错程度，具体可以从以下几个方面分情形加以考虑和操作：

第一，当事人逾期提出的证据系案件的关键证据，对于认定案件事实具有重要作用时，无论当事人的主观过错的大小，这样的证据是不应当被“失权”的，相应的处理则应当是案件审判法官根据当事人主观过错程度高低以及逾期所拖延的时间长短对当事人处以不同严厉程度的训诫或罚款。

第二，当事人逾期提出的证据并非案件的关键证据，对于证明案件事实作用一般时，案件审理法官应当根据当事人主观过错的程度、当事人提出的说明理由以及逾期所拖延时间的长短来决定证据是否“失权”。

在第二种情形下，出于程序公正和效率的考虑，“证据失权”可能会呈现为一种常态。需要注意的是，新民诉法并没有细化司法实践中可能出现的不同情形下法官应当采取的不同处理方法和态度，也没有明确具体训诫的程度和罚款的数额，这有可能会引发关于司法尺度统一和公平性的新疑问。因此，在新民诉法的适用过程中，或许还有必要通过司法解释对实践中本条的运用情况进行细化补充，以真正实现本条规定的初衷。

（作者系中国政法大学证据科学研究院博士研究生）