盐城市人民政府关于印发盐城市区房地产开发项目公建配套设施建设验收和移交管理暂行办法的通知
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盐城市人民政府关于印发盐城市区房地产开发项目公建配套设施建设验收和移交管理暂行办法的通知
盐城市人民政府关于印发盐城市区房地产开发项目公建配套设施建设验收和移交管理暂行办法的通知
盐政发〔2008〕232号
盐都区、亭湖区人民政府，市开发区管委会，市各有关委、办、局，市各有关直属单位：
现将《盐城市区房地产开发项目公建配套设施建设验收和移交管理暂行办法》印发给你们，希认真贯彻执行。
盐城市人民政府
二○○八年十二月二十九日
盐城市区房地产开发项目公建配套设施建设验收和移交管理暂行办法
第一章总则
第一条为规范房地产开发项目公建配套设施建设行为，加强开发项目公建配套设施验收和移交管理，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、国务院和江苏省《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法所称公建配套设施是指房地产开发项目规划用地红线范围内的市政公用设施(路灯、照明、供电、供水、排水、燃气、广电、通信等各种管线与设施)、公共服务设施(环卫、物管用房、停车场、健身、邮政、公示栏等)、安全设施(消防、安保设施、大门、值班室、治安室、围墙等)及道路、绿化等。
第三条本办法适用于市规划区内，经市规划行政主管部门批准兴建的住宅类小区、组团及零星开发工程，包括廉租房、经济适用房和中低价位商品房等政策性保障类住房建设项目。
第四条市建设行政主管部门负责国家、省有关住宅小区公建配套设施建设标准的执行的监督管理；市房管部门根据物业管理法律法规负责住宅小区公建配套设施的移交管理工作。
第五条住宅小区公建配套设施建设应当符合国家、省有关标准，不符合国家、省有关标准和建设设计规范要求的，不得交付使用。
分期开发的房地产项目，具备公建配套设施验收移交条件的，可以分期验收和移交。
第二章建设标准
第六条房地产开发项目在开工建设前，开发企业应根据土地出让合同中约定的建设期限，制订包括公建配套设施建设的开发项目建设时序进度计划(规模较大的开发项目可以集中按组团分期、分块建设，并具体明确分期、分块建设的楼号和计划开、竣工时间)。
第七条房地产开发项目(包括政策性保障类住房，下同)公建配套设施建设应严格按照国家规范和技术标准及其要求，高起点规划、高标准设计、高质量建设，并依据基本建设程序的管理规定，与单体工程同步设计、同步建设、同步质监，确保房地产开发项目配套完善，功能齐全。
第八条房地产开发项目公建配套设施建设标准不得低于国家规范或行业标准，市政府或行业管理部门依据法律法规授权，对配套项目制定的高于国家标准的，应当作为地方性标准予以执行。
第九条为了提升城市形象，建设舒适的人居环境，对房地产开发项目公建配套设施中的环境景观、绿化指标、道路设施、管线综合等重要配套项目，按照国家、行业和地方标准的上限建设。
第十条为确保房地产开发项目公建配套设施按标准建设，建立房地产开发项目公建配套初步设计和施工图技术审查制度。开发项目获得规划批准后，应当按照下列程序进行公建配套技术审查。
(一)开发企业委托具备相应资质的设计单位根据审定的项目修建性详细规划和国家、省、市有关住宅类开发项目公建配套专项设计验收的标准，完成项目的平面、竖向、环境景观、管线综合等初步设计，报建设行政主管部门。建设行政主管部门组织规划、房管、公安、供电、邮电、广电、污水、 自来水、市政、园林、燃气、环卫、路灯等部门对项目公建配套初步设计进行审查，形成初步设计审查意见，作为项目公建配套专项设计的依据之一。政策性保障住房的公建配套初步设计审查，由建设行政主管部门会同房管部门共同组织实施， 出具审查意见。
(二)初步设计审查后，开发企业依据初步设计审查意见，与开发项目第一批(栋)单体工程施工图设计同步委托具备资质条件的设计单位进行公建配套施工图专项设计，并在报送单体工程施工图审查时，同步向施工图审查机构提供初步设计审查意见、公建配套专项设计施工图等设计文件(满足各专业施工要求)和实施方案(含施工组织、时序进度、每个单体工程竣工时应同步完成的公建配套工程量等)。
(三)施工图审查机构在对单(群)体工程施工图进行审查的同时，应当在出具单体工程施工图审查报告前，组织相关部门专业技术人员，依据项目修建性详细规划、初步设计审查意见及有关规范标准，对公建配套施工图进行审查，并作出审查结论。属于政策性保障住房的，施工图审查机构在组织公建配套施工图审查时，应告知房管部门，形成的公建配套施工图审查结论，同时送房管部门。
(四)建设行政主管部门根据单(群)体工程施工图技术审查报告和公建配套专项设计审查结论，进行施工图审查备案和抗震审批，作为对开发项目公建配套建设监督管理的依据之一。
第十一条项目公建配套专项设计及实施方案一经审定，任何单位和个人不得擅自变更。开发项目在实施过程中确需调整规划设计方案的，应履行有关程序，原审定的公建配套指标不得降低，调整部分的公建配套专项设计需按程序重新进行审查。
第十二条项目单(群)体工程施工图和公建配套专项设计施工图及实施方案审查合格后，开发企业凭“公建配套初步设计审查意见”、“公建配套施工图设计审查报告”等有关文件材料，到相关部门同步办理单(群)体工程和公建配套设施的质量安全监督和施工许可手续。
第十三条各级建设工程质量监督部门应同步对单(群)体工程和公建配套设施的建设情况进行监督，监理企业应对公建配套项目建设的进度、质量进行同步监理，建立监理日记。各公建配套专业部门应组织技术人员，对公建配套建设情况进行巡查监督。对发现的一般工程质量缺陷，按程序发出整改通知书，督促整改到位；对发现未按公建配套专项设计和公建配套实施方案建设的，或违反工程建设标准强制性规定的，按有关规定处理，并及时书面报告建设行政主管部门；各级建设工程质量安全监督部门在向建设行政主管部门报送房地产开发单(群)体工程质量安全监督报告时，应当同步报送公建配套建设的监督报告。
第三章验收流程
第十四条住宅类开发项目公建配套设施验收必须达到下列条件和要求：
(一)建设项目的各项内容必须符合城市规划行政主管部门审定的总平面规划及核发的《建设工程规划许可证》内容要求，并全部竣工，符合规划技术指标条件；
(二)在整个项目或分期建设的组团最后一栋(批)楼办理竣工验收备案前，相应的公建配套建设项目必须经各专业部门验收认定，否则不予办理竣工验收备案证明。
(三)公建配套各专业单项工程按照国家、省、市有关住宅类开发项目公建配套专项设计、验收标准建设到位，满足相关要求；
(四)分期建设的开发项目，按规划实施序列要求，相关的公建配套全部到位，满足独立使用功能和管理需要。
第十五条建设单位根据国家、省有关标准和设计规范，申请对住宅小区公建配套设施进行验收的，应当提交下列文件：
(一)验收申请报告和市建设行政管理部门统一印制的《盐城市房地产开发住宅项目公建配套设施验收申请表》；
(二)建设项目批准或备案文件、建设用地规划许可证、国有土地使用证、项目修建性详规及批准文件、建设工程规划许可证、项目初步设计审查意见、公建配套专项工程施工图设计文件及审查报告、中标通知书及备案证明、质量安全受监证明材料、建设工程施工许可证等；
(三)完整的施工技术、管理资料，完整的监理资料，勘察、设计、施工、监理单位的质量检查报告；公建配套项目各专项工程的招标或直接发包合同及相关技术管理资料；
(四)单(群)体(最后一栋、批除外)建筑工程竣工验收备案证明；
(五)公建配套设施按照国家、省、市有关住宅类开发项目公建配套专项设计、验收的标准和要求，经各专业管理部门验收认定的证明材料；
(六)经市建设行政主管部门核验的《房地产开发项目手册》；
(七)《商品房预售许可证》或《商品房现房备案证明》。
第十六条开发企业凭市建设行政主管部门出具的《关于组织房地产开发项目公建配套设施验收的通知》，按下列程序实施公建配套设施验收：
(一)城市规划行政主管部门按照批准的总平面规划和《建设工程规划许可证》内容，对各项建筑物、构筑物、道路、场地、管线和其它工程设施的规划实施情况进行验收认定；
(二)公建配套相关部门依据市建设行政主管部门牵头组织会审的“开发项目公建配套初步设计审查意见”和“公建配套施工图审查报告”，按照各自的职责，分别对下列项目实施单项验收：
1房管部门对物管用房的位置、面积核查认定；
2绿化管理部门对绿化工程进行验收认定；
3市政设施管理部门对道路接入市政路网的情况进行验收认定；质量监督部门对道路、排水、排污、建(构)筑物的质量状况进行验收监督；
4排水、排污管理部门对排水、排污管道接入市政管网进行验收认定；
5燃气管理部门对燃气工程进行验收认定；
6公安部门对安保设施进行验收认定；
7消防部门对消防设施进行验收认定；
8城管部门对环卫设施进行验收认定；
9邮政部门对邮政设施进行验收认定；
10气象部门对气象防雷设施进行验收认定；
11供电、供水、广电、路灯、通讯等专业管理部门，对管线接入城市网络情况进行验收并接管。
各部门的验收认定，应当将相应的技术指标填写在《盐城市住宅小区公建配套项目验收表》内，在验收责任人签字单位盖章后，一式四份，分别由市建设行政主管管理部门、验收认定单位、开发企业和业主委员会或物业服务企业存档。属于政策性保障住房的，公建配套项目验收表还应送房管部门存档。
(三)开发企业制定项目验收方案，并向市建设行政主管部门申请，由市建设行政主管部门牵头组织规划、房管、城管、属地派出所和物管服务企业、社区居委会等，实施项目整体验收。
1开发企业介绍项目规划、设计、施工和工程验收等情况；
2验收人员审阅相关资料、实地查勘核验；
3验收人员作出总体评价，形成验收意见。验收合格的签署项目公建配套设施验收证明书；验收不合格的提出整改意见和要求，待整改完成后，重新组织验收。
第十七条各单项工程专业部门应当在接到开发单位申报后的5个工作日内完成验收认定工作；参加项目整体验收的有关部门、单位应按市建设行政主管部门告知的时间、地点，一次性完成验收的相关工作。
第十八条依据《江苏省物业管理条例》的有关规定，开发项目建成后，物业管理行政主管部门应当进行物业管理配套设施验收；物业服务企业接管物业时，应当与委托方按照物业管理行政主管部门制定的物业接管验收办法进行接管验收。
第四章移交管理
第十九条房管部门应按相关规定要求，牵头组织和督促开发企业在项目验收合格后，组织移交方和接受方进行交接，办理移交手续，签署《项目交接书》，并报区级房管部门鉴证备案，廉租住房和经济适用房项目报市房管部门鉴证备案。
对验收合格的住宅类开发项目，交、接双方不得拒绝移交或接收。
第二十条开发项目内按照城市规划配套建设经验收合格的供水、供电、路灯、环卫、广电、通讯设施及其设备由开发企业按照规定向有关部门移交。
第二十一条开发企业按照城市规划配套建设的下列设施，无偿移交给业主，实施物业管理，法律、法规及市政府另有规定的除外：
(一)物业服务用房及设施；
(二)小区内绿化及设施；
(三)道路、排水管网等设施；
(四)小区的其他公建配套设施。
住宅小区业主委员会成立之前，开发企业应自行或委托物业服务企业对住宅小区进行物业管理。
第二十二条开发项目公建配套设施移交后， 由业主委员会和社区居委会进行日常自治管理。
第二十三条接收方对接收的住宅小区，应依照《盐城市住宅小区物业管理暂行办法》组织实施物业管理。
第二十四条住宅小区移交前由开发企业负责管理维修，并承担所需费用；移交后由接收方负责管理维护，并承担所需费用。在质量保修期内，所需的维修费用按《质量保证书》的规定执行。对需限期保养、维护的设施，由交接双方按约定履行各自的权利、义务。
第二十五条住宅小区内的公建配套设施，不得擅自改变其使用性质或者将其出售、抵押。如确需改变使用性质的，应按规定征得业主同意，并报市规划行政主管部门审批。
第二十六条建设验收移交所需的文件、图表、资料等，由市建设行政主管部门、房管部门、移交方、接收方保留存档。
第五章附则
第二十七条住宅小区公建配套设施验收移交工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，视情节轻重，由其所在单位或者上级主管部门给予相应行政处分；涉嫌触犯刑律的，移送司法机关依法追究刑事责任。
第二十八条本办法自发布之日起实施。
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