福建省人民代表大会常务委员会关于批准《福州市城市住宅小区物业管理办法》的决定
福建省人大
福建省人民代表大会常务委员会关于批准《福州市城市住宅小区物业管理办法》的决定
福建省人大
（1996年11月29日福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过）
福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议，根据福州市人民代表大会常务委员会的报请，经过审议，决定批准《福州市城市住宅小区物业管理办法》，由福州市人民代表大会常务委员会颁布施行。
福州市城市住宅小区物业管理办法
（1996年9月27日福州市第十届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过1996年11月29日福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准）
第一章 总 则
第一条 为加强城市住宅小区物业管理，保障房屋和公用配套设施的正常使用，创造文明、安全、整洁、便利、优美的居住环境，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于福州市市区具备相应生活配套设施的住宅小区的物业管理。
本办法所称物业管理，是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。
第三条 住宅小区推行专业经营型的物业管理，实行业主（住户）自主管理与专业有偿服务相结合，属地管理与行业管理相结合的原则。
第四条 市房地产管理局是本市住宅小区物业管理的行政主管部门，负责制定物业管理的有关规定，协调物业管理有关问题，对物业管理企业实行行业管理。
区房地产管理部门负责监督辖区内住宅小区物业管理，受理有关物业管理的投诉。
其他职能部门按照各自职责对住宅小区物业管理的相关工作进行指导和监督。
第五条 住户享有参与物业管理和良好居住环境的权利；有遵守法律、法规和物业管理规定，维护物业公共利益的义务。
第六条 物业管理公司应当依法经营，其经营自主权、收益权以及授权、委托的管理权等受法律保护。
第二章 物业管理组织
第七条 新建住宅小区入住率超过50％时，当地街道办事处应当会同区房地产管理部门和开发建设单位，及时组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。业主委员会对业主大会负责并报告工作。
业主大会由住宅小区的业主组成，由业主委员会召集，每年至少召开一次。
业主大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；
（二）批准和修改业主委员会章程、物业管理制度和住户公约；
（三）决定关系业主利益的重大事项；
（四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；
（五）审查批准物业管理基本金的开支方案；
（六）监督业主委员会的工作。
业主大会产生的文件，应报区房地产管理部门备案，对每个住户都具有约束力。
第八条 业主委员会是代表和维护住宅小区业主（住户）合法权益的群众性组织，负责物业的自主管理，接受街道办事处的指导和监督。
业主委员会可邀请居民委员会等有关单位人员参加物业管理工作。
业主委员会的职责：
（一）拟订业主委员会章程、物业管理制度和住户公约；
（二）提出物业管理基本金和其他物业管理资金的开支方案；
（三）确定物业管理服务内容，签订和解除物业管理合同；
（四）监督物业管理公司的物业管理工作与服务收费；
（五）听取并反映住户的意见、建议，接受住户监督；
（六）协调处理住户与物业管理公司的纠纷；
（七）业主委员会章程、物业管理制度、住户公约赋予的其他职责。
第九条 物业管理公司必须具备规定的资质条件，持有《物业管理资质证书》和《营业执照》，方可从事物业经营业务。
第十条 物业管理公司承担住宅小区的物业管理事务，应与业主委员会签订书面合同。
物业管理合同应载明物业管理的项目、内容、费用，合同期限、双方当事人的权利义务，以及违约责任等内容。
第十一条 物业管理公司在住宅小区范围内，可进行下列物业管理：
（一）房屋及其附属设施的维修、养护；
（二）环境卫生保洁、花木绿地管护以及噪声管理；
（三）供电、通讯、燃气、给排水、化粪池、消防和治安防范等设施的维修、管护；
（四）道路维护，车辆停放秩序管理；
（五）安全保卫和公共生活秩序管理；
（六）专项及特约服务；
（七）其他物业管理事项。
第十二条 物业管理公司的基本权利：
（一）按照合同约定提供物业管理，按规定收取费用；
（二）劝阻违反住宅小区物业管理规定、制度、住户公约的行为；
（三）委托专营公司承担专项物业管理业务；
（四）要求业主委员会协调其与住户的纠纷。
物业管理公司的基本义务：
（一）依法经营，为住户提供优质服务；
（二）执行物业管理标准，履行物业管理合同，接受业主委员会监督；
（三）每半年公布一次涉及住户的物业管理代收代支费用情况。
第十三条 物业管理公司应当按照物价部门核定的项目、标准和要求收取物业管理服务费。
住户应当按照规定和约定缴纳物业管理服务费。物业管理公司可以要求业主委员会督促住户按时缴纳。
未售（租）出的空置房由开发建设单位缴纳物业管理服务费。
第十四条 原有住宅小区的物业管理，经多数住户同意，可以由街道办事处组织当地居民委员会管理，也可以委托物业管理公司或其他专业单位维修、管护物业，所需费用由住户按规定承担。
单位自管住宅小区的物业管理，可以由产权单位自主管理，也可以委托物业管理公司管理。
上列住宅小区可以由所在地街道办事处帮助成立业主委员会，并逐步向专业经营型物业管理过渡。
第三章 物业管理移交
第十五条 新建住宅小区应当严格按照审批的规划设计方案和建筑施工规范，实施综合开发，配套建设。经竣工综合验收合格后，方可交付使用。但竣工验收不视为物业管理移交。
第十六条 开发建设单位向业主委员会移交物业管理前，应向区房地产管理部门提交物业管理实施方案，并负责住宅小区的物业管理；售（租）房时应当与购房人或承租人书面约定双方物业管理的权利义务。
第十七条 新建住宅小区应建立物业管理基本金制度。基本金由开发建设单位在移交物业管理前，按其建设总投资额2％拨付的资金和依法取得的其他资金组成。
物业管理基本金属全体业主共同共有，由业主委员会设立专户储存；未设立业主委员会的，由区房地产管理局设立专户代管。
基本金的使用受市房地产管理部门的监督，专项用于该住宅小区公用设施的维修更新，不得挪作他用。
第十八条 新建住宅小区开发建设单位应当留有物业管理用房，在移交物业时，一并移交给业主委员会；开发建设单位和业主委员会不得将物业管理用房转让、出租或改作他用。
未留有物业管理用房或者物业管理用房已经改作他用的，应当腾让出物业管理用房。
第十九条 开发建设单位应当依照本办法规定，向业主委员会移交物业管理，并向业主委员会或其指定的物业管理公司提供小区规划、地下管网、单体建筑及结构设备和其它有关的工程建设资料。
开发建设单位自业主委员会接管之日起，不再承担住宅小区物业管理责任。但保修期内以及其它应当由开发建设单位承担的建筑质量责任。由开发建设单位承担。
第四章 物业维护
第二十条 住户使用房屋，应当遵守下列规定：
（一）不得擅自改变房屋结构、外观和用途；
（二）不得对房屋的承重结构进行拆改；
（三）不得拆凿楼板和共用墙壁；
（四）不得在过道、楼梯、屋面及其他共用场地搭盖、堆放物品。
第二十一条 住宅小区范围内的环境卫生、花木绿地，业主委员会可以委托物业管理公司或当地环境卫生、园林单位清扫、管护。
住宅小区的生活垃圾的转运由环卫部门负责。
第二十二条 住宅小区的给排水、供电照明、燃气、通讯、道路等市政公用设施的维修、管护，按下列规定办理：
（一）由市政公用专业单位投资建设的，由产权单位负责；
（二）按规定以计量表、楼房外排分接点或有关设施划定维修管护范围的，分别由市政公用专业单位和业主委员会负责；
（三）开发建设单位投资建设的道路、排水、路灯、消防等属于市政基础设施的，或已由市政公用专业单位维修、管护的，分别由政府有关部门和市政公用专业单位负责。
第二十三条 市政公用专业单位对其负责维修、养护的住宅小区物业，应当实行服务责任制，保障各项设施完好。
由业主委员会维修、管护的部分，有安全和技术要求的，应当按照规定委托物业管理公司或市政公用专业单位实施维修、管护，并承担有关费用。
第二十四条 挖掘住宅小区范围内的道路，应当征得业主委员会的同意，经市政管理部门批准，并负责修复或承担修复费用。
第二十五条 住宅小区应当设置必要的安全设施，落实群众性治安防范措施。
第二十六条 原有住宅小区物业管理在交接时，需要维修、补建配套设施的，维修和补建的费用由原开发建设单位、市政公用专业单位、市和区财政一次性拨款筹集；配套设施交接后，应建立专项维修资金，由产权单位、业主筹集。
第五章 法律责任
第二十七条 住宅小区开发建设单位违反本办法第十六条规定的，由房地产管理部门责令限期履行；逾期不履行的，市房地产管理部门不得办理商品房预售。
第二十八条 开发建设单位不按规定拨付物业管理基本金的，由房地产管理部门责令限期拨付，并按每日3‰追缴滞纳金。
第二十九条 违反本办法第十八条规定，不提供物业管理用房或将物业管理用房转让、出租、改作他用的，由房地产管理部门责令改正，并可处以10000元至30000元罚款。
第三十条 未取得资质证书从事物业管理经营的，由市房地产管理部门责令停业，没收非法所得，并可处以10000元至20000元罚款。
第三十一条 物业管理公司违反本办法，有下列行为之一的，业主委员会可以解除合同；情节严重的，市房地产管理部门可以降低其资质等级，直至吊销物业管理资质证书：
（一）不履行合同的；
（二）管理制度不健全、管理混乱的；
（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
（四）擅自改变房屋和公用设施用途的。
第三十二条 违反本办法第二十条、第二十四条规定的，由区房地产管理部门责令停止违法行为，限期修复、恢复。
第三十三条 对无故不交纳物业管理服务费的住户，物业管理公司可以要求其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理公司可以向人民法院起诉。
第三十四条 当事人对行政处理决定不服的，可以依法申请复议或向人民法院起诉；逾期不申请复议或起诉，又不履行处理决定的，由作出行政处理决定的机关申请人民法院强制执行。
第六章 附 则
第三十五条 综合商住楼、高级公寓、别墅区等建筑物，参照本办法委托物业管理公司实施物业管理的，其物业管理标准可以高于住宅小区的标准。
市辖县（市）的住宅小区物业管理，参照本办法执行。
第三十六条 业主大会组织办法、物业管理移交办法和基本金使用管理制度，由市房地产管理局制定，报市人民政府批准后施行。
第三十七条 本办法由福州市人民政府负责应用解释。
第三十八条 本办法自1997年1月1日起施行。
1996年11月29日
环保用微生物菌剂进出口环境安全管理办法
环境保护部 国家质量监督检验检疫总局
中华人民共和国环境保护部
国家质量监督检验检疫总局 令
部令 第10号
环保用微生物菌剂进出口环境安全管理办法
为加强进出口环保用微生物菌剂环境安全管理，维护环境安全，根据《中华人民共和国国境卫生检疫法》及其实施细则、《中华人民共和国环境保护法》等有关规定，特制定《进出口环保用微生物菌剂环境安全管理办法》。现予公布，自2010年5月1日起施行。
环境保护部部长
质检总局局长
二○一○年四月二日
主题词：环保 法规 微生物菌剂 令
进出口环保用微生物菌剂环境安全管理办法
第一章 总 则
第一条 为加强进出口环保用微生物菌剂环境安全管理，维护环境安全，根据《中华人民共和国国境卫生检疫法》及其实施细则、《中华人民共和国环境保护法》等有关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于进出口环保用微生物菌剂环境安全管理。
本办法所称环保用微生物菌剂，是指从自然界分离纯化或者经人工选育等现代生物技术手段获得的，主要用于水、大气、土壤、固体废物污染检测、治理和修复的一种或者多种微生物菌种。
第三条 国家对进出口环保用微生物菌剂的环境安全管理，实行检测和环境安全评价制度。
第四条 环保用微生物菌剂进出口经营者，应当是依法成立的从事生产或者使用微生物菌剂的企业事业法人，并具备微生物菌剂安全生产、使用、储藏、运输和应急处置的能力。
进口环保用微生物菌剂，应当按照本办法的规定申请获得《微生物菌剂样品环境安全证明》，并凭该样品环境安全证明依法办理卫生检疫审批和现场查验。
第五条 环境保护部对进出口环保用微生物菌剂环境安全实施监督管理。省、自治区、直辖市环境保护行政主管部门依照本办法对辖区内进出口环保用微生物菌剂环境安全实施监督管理。
国家质量监督检验检疫总局统一管理全国进出口环保用微生物菌剂的卫生检疫监督管理工作；国家质量监督检验检疫总局设在各地的出入境检验检疫机构对辖区内进出口环保用微生物菌剂实施卫生检疫监督管理。
第六条 环境保护部会同国家质量监督检验检疫总局设立环保用微生物环境安全评价专家委员会，负责对微生物菌剂样品的环境安全性进行评审。
第二章 样品入境
第七条 进口经营者应当向微生物菌剂使用活动所在地省、自治区、直辖市环境保护行政主管部门提交下列材料，先行申请办理环保用微生物菌剂样品入境手续：
（一）进口经营者与境外经营者签订的微生物菌剂进口合同或者合同意向书的复印件；
（二）进口经营者主管人员和专业技术人员具备的微生物生产、应用和安全操作的专业学历或者资格证书复印件；
（三）微生物菌剂生产、使用、储藏、运输、处理的环境安全控制措施和突发环境事件应急预案；
（四）出口国政府主管部门出具的微生物菌剂环境安全证明；
（五）微生物菌剂在出口国的生产和应用情况；
（六）拟进口用于检测和环境安全评价样品的最低数量和规格；
（七）微生物菌剂环境安全性的其他证明资料。
前款所列材料，应当用中文或者中、英文对照文本，一式三份。
第八条 省、自治区、直辖市环境保护行政主管部门应当自受理进口样品申请之日起30日内，对申请材料进行审查，材料齐备、内容属实的，核发《环保用微生物菌剂样品入境通知单》。
必要时，省、自治区、直辖市环境保护行政主管部门可以组织专家进行技术审查，审查合格的，核发《环保用微生物菌剂样品入境通知单》。
《环保用微生物菌剂样品入境通知单》必须注明进口样品的数量和规格。《环保用微生物菌剂样品入境通知单》一式两份，一份用于样品检疫审批，一份用于样品环境安全评价数量核销。
第九条 直属检验检疫局凭《环保用微生物菌剂样品入境通知单》，签发样品卫生检疫审批单。
样品入境口岸检验检疫机构凭样品卫生检疫审批单，对样品的数量、规格、外包装情况进行现场查验。对样品查验合格的，准予入境。
第三章 样品环境安全评价
第十条 进口经营者，应当委托微生物检测和环境安全评价机构对样品进行检测和环境安全评价。
接受委托的检测和环境安全评价机构，应当是从事微生物研究的合格实验室（GLP），或者中国合格评定国家认可委员会认可的国家级专业机构。
第十一条 样品检测和环境安全评价机构应当按照环境保护部制定的《环保用微生物菌剂检测规程》和《环保用微生物菌剂使用环境安全评价导则》，对进口微生物菌剂进行检测和环境安全评价，出具样品检测和环境安全评价报告，并对检测数据和评价结论的真实性、准确性负责。
检测和环境安全评价报告，应当包括下列内容：
（一）微生物菌剂的微生物学检测鉴定；
（二）微生物菌剂的安全性试验；
（三）微生物菌剂的评价；
（四）微生物菌剂的卫生学安全评价；
（五）微生物菌剂及各类终产物的生态安全评价；
（六）微生物菌剂的生产或者使用环境评价。
检测和环境安全评价报告，还应当附具下列内容：
（一）微生物菌剂出口国已有的环境安全评价资料；
（二）检测和环境安全评价机构及其代理机构资质信息。
样品检测和环境安全评价报告，一式三份。
第十二条 样品检测和环境安全评价结束后，检测和环境安全评价机构应当将微生物菌剂样品全部安全销毁，不得保留或者移作他用。
第十三条 进口经营者应当将样品全数交验。检测和环境安全评价机构应当根据《环保用微生物菌剂样品入境通知单》，核对样品数量和规格；对数量和规格与《环保用微生物菌剂样品入境通知单》中不一致的，不得出具样品检测和环境安全评价报告。
第四章 样品环境安全证明
第十四条 进口经营者，应当向环保用微生物菌剂使用活动所在地省、自治区、直辖市环境保护行政主管部门提交样品检测和环境安全评价报告。
第十五条 省、自治区、直辖市环境保护行政主管部门应当自收到进口经营者提交的样品检测和环境安全评价报告之日起30日内进行审核，签署审核意见，连同申报材料、检测和环境安全评价报告一式三份报环境保护部。
环境保护部自收到申报材料之日起5个工作日内，将申报材料提交环保用微生物环境安全评价专家委员会。
第十六条 环保用微生物环境安全评价专家委员会应当自收到申报材料之日起15个工作日内完成评审，提出《环保用微生物菌剂样品环境安全性评审意见》，报环境保护部。
第十七条 《环保用微生物菌剂样品环境安全性评审意见》，应当包括下列内容：
（一）进口经营者申报的微生物菌剂主要成分与检测机构的检测结果是否一致；
（二）微生物菌剂中是否含有对人体健康和生态环境构成危险或者较大风险的微生物菌种（群）；
（三）微生物菌剂是否已经在出口国进行安全生产和使用；
（四）项目负责人和工作人员是否具备微生物生产、应用和安全操作专业学历或者资格；
（五）微生物菌剂生产、使用、储藏、运输和处理的环境安全控制措施和事故处置应急预案是否可行。
第十八条 环境保护部依据《环保用微生物菌剂样品环境安全性评审意见》，对检测和环境安全评价合格的微生物菌剂，出具《环保用微生物菌剂样品环境安全证明》。
第十九条 同一进口经营者的同一商品(项目)名称微生物菌剂，应当申请一个《环保用微生物菌剂样品环境安全证明》。
已获得《环保用微生物菌剂样品环境安全证明》的同一微生物菌剂，有两个以上商品(项目)名称的，应当报环境保护部备案。
第二十条 《环保用微生物菌剂样品环境安全证明》有效期为三年。
有效期届满后仍然需要进口该微生物菌剂的，进口经营者需要重新办理《环保用微生物菌剂样品环境安全证明》。
第二十一条 任何单位和个人不得转让、伪造、涂改或者变造《环保用微生物菌剂样品环境安全证明》。
第五章 出入境卫生检疫审批与报检查验
第二十二条 进出口经营者按照《出入境特殊物品卫生检疫管理规定》的规定，向直属检验检疫局提出卫生检疫审批申请。进口经营者还应当提供环境保护部出具的《环保用微生物菌剂样品环境安全证明》。
直属检验检疫局对准予进出口的，出具《出入境特殊物品卫生检疫审批单》。
第二十三条 口岸检验检疫机构凭《出入境特殊物品卫生检疫审批单》受理环保用微生物菌剂报检，实施现场检疫查验，并按照有关规定抽样送专业的环保微生物菌剂符合检测实验室进行检验，经符合性检验及卫生学检验合格的，方可放行。
第二十四条 口岸检验检疫机构对首次送检的环保用微生物菌剂，应当在20个工作日内完成检验；对首次检验已经合格的，应当在10个工作日内完成检验。
第六章 后续监管
第二十五条 进出口经营者应当采取环保用微生物菌剂生产、使用、储藏、运输和处理的环境安全控制措施，制定事故处置应急预案。
进出口经营者应当保留环保用微生物菌剂生产、使用、储藏、运输和处理记录。
第二十六条 进出口经营者应当于每年1月31日前，将上一年度环保用微生物菌剂生产或者使用环境安全管理情况和本年度环保用微生物菌剂进出口计划，报省、自治区、直辖市环境保护行政主管部门备案。
第二十七条 环保用微生物菌剂在进出口、生产或者使用过程中，出现异常情况，或者有新的科学依据证明对人体健康和生态环境构成危害的，环境保护部应当撤销其《环保用微生物菌剂样品环境安全证明》，监督进口单位销毁该微生物菌剂，并向国家质量监督检验检疫总局通报有关情况。
第二十八条 进出口经营者应当向环保用微生物菌剂生产或者使用活动所在地省、自治区、直辖市环境保护行政主管部门备案。变更环保用微生物菌剂生产或者使用活动所在地的，应当分别向变更前和变更后生产或者使用活动所在地省、自治区、直辖市环境保护行政主管部门办理备案变更。
第七章 罚 则
第二十九条 违反本办法规定，样品检测和环境安全评价结束后，未将微生物菌剂样品全部安全销毁的，由检测和环境安全评价机构所在地省、自治区、直辖市环境行政主管部门责令改正；拒不改正的，可以处一万元以上三万元以下的罚款，并由环境保护主管部门指定有能力的单位代为销毁，所需费用由违法者承担。
检测和环境安全评价机构出具虚假样品检测和环境安全评价结论的，环境保护部不再受理该评价机构做出的样品检测和环境安全评价报告。
第三十条 伪造或者涂改检疫单、证的，检验检疫机构可以给予警告或者处以5000元以下的罚款。
违反本办法规定，转让、伪造、涂改或者变造《环保用微生物菌剂样品环境安全证明》的，或者隐瞒有关情况、提供虚假材料的，由环境保护部撤销《环保用微生物菌剂样品环境安全证明》，直属检验检疫局吊销《出入境特殊物品卫生检疫审批单》；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十一条 违反本办法规定，未妥善保存微生物菌剂生产、使用、储藏、运输和处理记录，或者未执行微生物菌剂生产、使用、储藏、运输和处理的环境安全控制措施和事故处置应急预案的，由省、自治区、直辖市环境保护行政主管部门责令改正；拒不改正的，处一万元以上三万元以下罚款。
第八章 附 则
第三十二条 有关国际公约、双边或者多边协议、进口国法律的规定以及合同约定，需要对出口环保用微生物菌剂样品进行环境安全评价和环境安全证明的，参照本办法第三、四章执行。
第三十三条 进出口环保用微生物菌剂涉及动植物安全的，应当符合《中华人民共和国进出境动植物检疫法》等法律法规规定，并办理进境动植物检疫特许审批。
第三十四条 进口经营者委托代理进口申请的，其代理人除提交第七条规定的申请材料外，还应当提供与进口经营者签订的协议以及营业执照原件。
第三十五条 《环保用微生物菌剂样品入境通知单》和《环保用微生物菌剂样品环境安全证明》的格式与内容，由环境保护部统一制定。
第三十六条 本办法自2010年5月1日起施行。
